ONGLET 01

Structure du projet

Définissez le cadre général de l'opération immobilière

Type de projet

Acquisition immobilière

Investissement locatif

Résidence principale

RP + objectif patrimonial

Montage familial

Composition des acquéreurs

Personne seule

Couple

Couple + tiers

Plusieurs apporteurs

Référence du dossier

Nom du dossier

Date de consultation

Conseiller en charge

Phase du dossier

ONGLET 02

Données clients

Profil complet de chaque acquéreur

Acquéreur 1 — Principal

Situation personnelle

Prénom / Nom

Âge *

ans

Situation familiale

Résidence fiscale

TMI *

Revenus imposables N-1 *

€

Statut professionnel

Assujetti à l'IFI

Revenus fonciers & LMNP

Revenus fonciers existants

€/an

Recettes LMNP existantes

€/an

Déficit foncier reportable

€

Apport personnel disponible

€

Origine de l'apport

Épargne personnelle

Donation reçue

Héritage

Cession d'actifs

Compte courant d'associé

Acquéreur 2 — Conjoint / Partenaire

Situation personnelle

Prénom / Nom

Âge

ans

TMI

Revenus imposables N-1

€

Statut professionnel

Apport personnel

€

Tiers — Ascendant / Descendant

Profil patrimonial

Prénom / Nom

Âge

ans

TMI

Patrimoine net estimé

€

Apport au projet

€

Assujetti à l'IFI

Abattements donation disponibles

€

ONGLET 03

Objectifs patrimoniaux

Priorisez les objectifs de chaque partie — y compris les divergences

Objectifs des acquéreurs principaux

Priorité 1

Priorité 2

Horizon d'investissement

Profil de risque accepté

Objectifs du tiers (ascendant)

Objectif principal du tiers

Logement à vie

Transmission immédiate

Transmission progressive

Optimiser succession

Réduire IFI

Commentaire / contexte familial

Détection de divergences d'intérêts

Contraintes particulières ou points de vigilance

ONGLET 04

Analyse du bien

Caractéristiques, localisation et données de marché

Localisation & marché

Ville

Quartier / Arrondissement

Zone locative

Attractivité locative estimée

Prix moyen marché (m²)

€/m²

Tendance des prix

Caractéristiques du bien

Type de bien

Surface habitable

m²

État du bien

DPE estimé

Prix d'acquisition *

€

Budget travaux estimé

€

Loyer mensuel estimé (HC)

€/mois

Vacance locative estimée

Charges annuelles (copropriété, assurance…)

€/an

Taxe foncière

€/an

—

Rendement brut

—

Rendement net charges

—

Prix au m²

—

Vs marché

ONGLET 05

Financement

Structure du prêt, capacité d'endettement et effet de levier

Paramètres du prêt

Montant emprunté *

€

Taux d'intérêt (hors assurance)

Durée du prêt

Taux assurance emprunteur

Frais de notaire estimés

€

Type de bien (TVA)

—

Mensualité (P+I)

—

Coût total du crédit

—

Taux d'endettement

—

Effort d'épargne/mois

Analyse de sensibilité — taux

Simuler une hausse de taux de +1%

+0,5%+1%+1,5%+2%+2,5%+3%

Impact d'une hausse de taux

Mensualité actuelle—

Mensualité avec hausse—

Surcoût mensuel—

Surcoût total sur la durée—

ONGLET 06

Occupation du bien

Mode d'occupation et implications fiscales / successorales

Scénarios d'occupation à évaluer

🏡

Logement parent — gratuit

Mise à disposition à titre gratuit d'un ascendant (concession d'usage)

IFI actifPas de revenusSuccession

💰

Logement parent — avec loyer

Location au parent à valeur de marché ou loyer réduit

Revenus fonciersRisque requalification

📋

Location nue

Bail d'habitation classique, revenus fonciers IR

Revenus fonciersDéductibilité charges

🛋️

Location meublée (LMNP)

BIC, régime réel, amortissements — forte optimisation fiscale

AmortissementsBICOptimal

🔒

Sans location

Résidence secondaire ou bien conservé sans revenu

IFIPas de revenus

🏠

Résidence principale

Abattement IFI 30%, exonération PV à la cession

Abatt. IFIExo PV

ℹ️

Location meublée (LMNP) : Le régime réel simplifié permet l'amortissement du bien sur 25–30 ans, créant un déficit comptable sans impact fiscal des charges sociales. Économie d'IR potentielle significative selon TMI. Attention à la requalification LMP au-delà de 23 000€ de recettes.

Cas spécifique — Logement d'un parent

Le parent envisage-t-il d'occuper le bien ?

Oui — à titre principal

Oui — à titre secondaire

Non

⚖️

Analyse juridique requise : La mise à disposition gratuite d'un ascendant peut être requalifiée comme avantage en nature constitutif d'une donation indirecte. L'acte notarié doit prévoir explicitement les conditions d'occupation. En cas de SCI, la mise à disposition gratuite peut remettre en question la déductibilité des charges.

ONGLET 07

Structures juridiques

Comparaison des véhicules patrimoniaux — analyse et recommandation

Structures à analyser

👤

Détention en direct

Acquisition nominative sans structure interposée

SimpleIRPV particulier

🤝

Indivision

Co-détention sans structure — risques de blocage

SimpleRisque blocage

🏛️

SCI à l'IR

Souplesse + transmission de parts. Revenus fonciers.

TransmissionIRSouplesse

🏢

SCI à l'IS

Amortissements + report des bénéfices. Fiscalité sortie lourde.

AmortissementsIS 15/25%PV alourdie

👨‍👩‍👧

SARL de famille

LMNP en transparence, pas de cotisations TNS si passif

LMNPIRFamille

🔄

Démembrement

Séparation usufruit / nue-propriété — outil de transmission

TransmissionOptimisationBarème fiscal

Paramètres du démembrement

Usufruitier

Nu-propriétaire(s)

Âge de l'usufruitier

ans

Valeur usufruit (barème fiscal)

💡

Économie de transmission estimée : En acquérant la nue-propriété, la valeur transmissible au décès de l'usufruitier est 0 (reconstitution automatique). Les droits de donation portent uniquement sur la nue-propriété, calculée selon le barème fiscal de l'article 669 du CGI.

Cas obligatoire — Couple + mère de Madame

Analyse patrimoniale avancée

Montage recommandé : SCI IR + Démembrement

Dans le cas d'un couple marié acquérant avec la mère de Madame, le montage optimal consiste à créer une SCI familiale à l'IR, dont la mère de Madame acquiert l'usufruit des parts correspondant à son apport, les enfants acquérant la nue-propriété. Au décès, la pleine propriété se reconstitue sans droits de succession supplémentaires. Ce montage permet également de loger la mère dans le bien sans risque de requalification, dès lors que les statuts prévoient une clause de jouissance au bénéfice de l'usufruitière.

ONGLET 08

Simulations fiscales

Acquisition, détention, cession et transmission

Analyse IA — Optimisation fiscale

Renseignez les données des onglets précédents puis posez une question ou cliquez sur "Analyser" pour obtenir une synthèse fiscale personnalisée.

Phase acquisition

Coûts d'acquisition

Prix d'acquisition—

Frais de notaire (~7%)—

Frais d'agence (si applicable)—

Frais de garantie bancaire—

Coût total acquisition—

Phase détention — Comparaison régimes

Régime à simuler

TMI appliqué

Résultat annuel estimé

Loyers bruts annuels—

Charges déductibles—

Intérêts d'emprunt—

Base imposable—

IR (TMI + PS 17,2%)—

Mensualité crédit—

Cash-flow mensuel net—

Phase cession — Plus-value

Prix de revente estimé

€

Durée de détention

Plus-value à la cession

Prix de cession—

Prix d'acquisition + frais—

Plus-value brute—

Abattement pour durée—

IR sur PV nette (19%)—

PS sur PV nette (17,2%)—

Produit net de cession—

ONGLET 09

Comparaison multi-scénarios

Analyse comparative des structures juridiques et fiscales

Recommandation du simulateur

SCI IR + Démembrement de l'usufruit

Au regard de l'ensemble des données saisies (couple marié + mère 72 ans, TMI 30%, objectif transmission + logement parent), le montage SCI IR avec démembrement de l'usufruit en faveur de la mère présente le meilleur équilibre entre optimisation fiscale, sécurité juridique et réalisation des objectifs patrimoniaux des trois parties.

Tableau comparatif des scénarios

Critère	Direct / Indivision	SCI IR	SCI IS	SCI IR + Démembrement
Fiscalité détention	Foncier IR	Foncier IR	IS 15%	Optimal
Transmission	Succession classique	Parts + pacte Dutreil	Lourd à la sortie	Reconstitution PP
Logement du parent	Risqué / complexe	Possible via statuts	Requalification IS	Droit d'usufruit
Cession / Sortie	PV particulier	PV particulier	Double taxation	PV particulier
Complexité	Très simple	Modérée	Comptabilité IS	Modérée
Sécurité juridique	Risques indivision	Bonne	Bonne	Excellente
Économie successorale	Nulle	~30–40%	~20%	~60–80%

ONGLET 10

Process administratif

Check-list opérationnelle — de la décision à la mise en œuvre

📁 Création de la structure

Rédaction des statuts SCI — prévoir clause d'usufruit, jouissance, cession de parts
Urgent
Acte notarié de démembrement — fixer la répartition usufruit / nue-propriété selon barème fiscal
Urgent
Dépôt des statuts au greffe du Tribunal de Commerce + publication BODACC
Urgent
Ouverture d'un compte bancaire professionnel au nom de la SCI
Prioritaire
Rédaction du pacte d'associés (règles de gestion, droit de préemption, sortie)
Prioritaire

🏦 Financement bancaire

Constitution du dossier de financement au nom de la SCI
Urgent
Justification de l'apport personnel et de son origine (lutte anti-blanchiment)
Urgent
Demande de délégation d'assurance emprunteur (loi Lemoine)
Prioritaire
Obtention de l'offre de prêt et respect du délai légal de 10 jours
Prioritaire

📄 Actes notariés

Promesse de vente / compromis — vérification des conditions suspensives
Urgent
Acte authentique d'acquisition — mentionner la SCI comme acquéreur
Urgent
Acte de donation ou cession des parts démembrées si applicable
Prioritaire
Publication à la conservation des hypothèques (service de publicité foncière)
Standard

📊 Comptabilité & fiscalité annuelle

Tenue de comptabilité SCI IR — livre de recettes/dépenses (minimum)
Prioritaire
Déclaration 2072 (SCI IR) — résultat à reporter sur IR de chaque associé
Prioritaire
Déclaration IFI si applicable — valeur des parts selon quote-part du bien
Standard
Révision annuelle des loyers (IRL) et mise à jour bail
Standard
Assemblée générale ordinaire annuelle et procès-verbal
Standard

ONGLET 11

Rapport client

Génération automatique du livrable professionnel

Génération IA du rapport

Complétez les champs ci-dessous et cliquez sur "Générer le rapport complet" pour obtenir un rapport client personnalisé, prêt à envoyer.

Cabinet CGP — Ingénierie Patrimoniale

Note de synthèse patrimoniale

Dossier confidentiel — Préparé par décimmo CGP

1. Synthèse du projet

Ce dossier concerne une acquisition immobilière impliquant plusieurs acquéreurs souhaitant réaliser un investissement patrimonial. Le bien visé est situé dans une zone à définir, avec un budget d'acquisition de —.

"La structure de l'opération et les objectifs divergents des parties nécessitent un montage patrimonial sur mesure, alliant efficacité fiscale et sécurité juridique."

2. Analyse du profil patrimonial

Les acquéreurs présentent un profil patrimonial caractérisé par un TMI à 30% et des revenus réguliers leur permettant de supporter un financement bancaire. La présence d'un tiers ascendant dans l'opération introduit une dimension successorale et de protection qui doit être intégrée dès la structuration initiale.

3. Recommandation du cabinet

Après analyse comparative de l'ensemble des structures disponibles (détention directe, indivision, SCI IR/IS, SARL de famille, démembrement), nous recommandons la mise en place d'une SCI à l'IR avec démembrement des parts en faveur de la mère de Madame.

Ce montage permet de répondre simultanément à trois objectifs : (1) loger le parent dans de bonnes conditions juridiques, (2) réduire significativement les droits de succession au décès, (3) optimiser la gestion locative via une structure dédiée.

4. Justification fiscale et juridique

La SCI à l'IR permet de conserver le régime des plus-values des particuliers à la cession, d'imputer les déficits fonciers sur le revenu global (dans la limite de 10 750€/an), et de transmettre progressivement les parts via l'abattement de 100 000€ par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans.

Le démembrement de l'usufruit en faveur de la mère (valeur fiscale : 30% selon barème article 669 CGI pour une personne de 72 ans) réduit la base taxable de la donation aux 70% correspondant à la nue-propriété.

5. Points de vigilance

⚠️ La mise à disposition gratuite du bien à l'usufruitière doit être explicitement prévue dans les statuts pour éviter tout risque de requalification. ⚠️ L'acte de démembrement doit intervenir préalablement ou concomitamment à l'acquisition pour être opposable à l'administration fiscale. ⚠️ En cas de travaux importants, s'assurer que le nu-propriétaire supporte bien les travaux de gros œuvre (article 605 du Code civil).

6. Étapes suivantes

Nous vous recommandons de prendre rendez-vous avec un notaire spécialisé en droit de la famille pour la rédaction des statuts et de l'acte de démembrement. Parallèlement, la demande de financement peut être engagée dès la validation de la structure juridique.

Ce document est un outil d'aide à la décision produit par décimmo CGP. Il ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal opposable. La mise en œuvre des stratégies présentées doit faire l'objet d'une validation par un notaire et/ou un avocat fiscaliste.